Будувати в місті, що швидко зростає, — завжди вигідно. Не бракує ані вільних земель, ані замовників, ані орендарів, ані підрядників, ані матеріалів. У Києві початку ХХ ст. все це було в наявності.
Будівництво стало бізнесом, і прибутковим. Розвитку будівельного бізнесу також посприяла визначеність у цінах — після стрімкого зростання в останні роки ХІХ ст. вартість землі, нарешті, встановилася відповідно до престижу району.
Прибуткові будинки: комерційна нерухомість нового типу
В останній третині ХІХ ст. Київ переживає перший будівельний бум. З’являється новий тип будинків — прибуткові будинки. Їх називали так завдяки їхньому комерційному використанню — квартири на верхніх поверхах здавали в оренду, а перші поверхи були призначені для офісів, магазинів і кафе.
Прибутковий будинок виник ще наприкінці ХVIII ст., а в Києві — ще у 1840-х рр., але друга половина ХІХ — початок ХХ ст, — направду його зоряний час. У Берліні, Відні, Варшаві на початку ХХ ст. будівлями цього типу було забудовано цілі вулиці. В Києві прибуткові будинки споруджували переважно в Старокиївській, Бульварній і Подільській дільницях — прямі прості вулиці нових можливостей, повні купців, студентів і покупців. Це був простір магазинів, квартир, офісів, концентрація перспектив. Кожен дім був фактично окремим бізнес-проєктом.
Вид на Хрещатик, світлина початку XX століття.
Інвестувати в будівництво прибуткових будинків стало вигідно. Чому ж?
Реакція громадськості й преси на будівельний бум
Квартирне питання псує життя жителям багатьох міст — не тільки Москви Булгакова. Населення Києва стрімко зростало (середньорічний приріст на початку ХХ ст. — 6%, тоді як у Харкові — 3%, а в столицях імперії — 4-5%), тож питання житла було гострим для значної частини і киян, і корінних, і новоприбулих. Ціни на квартири зросли. На проблему реагували в пресі. Газета «Киевлянин» 1900 року писала:
«Будівельна лихоманка цього року не поступається попередній. В будівельний відділ міської управи щоденно надходять клопотання про отримання дозволу на зведення нових будівель… Домовласники руйнують одно- і навіть двоповерхові споруди, щоб на їх місці поставити багатоповерхові громадини —п’ятиповерхові будинки. Ціни
на садибні ділянки високі». Отже, будівництво житлових і торгових площ — пріоритет для забудовників початку ХХ ст., адже попит не зменшувався.
Роль банків у зростанні урбанізації
Вирішальну роль у фінансуванні першого будівельного буму 1890-х рр. відігравало іпотечне кредитування. Банки охоче давали кредити для фінансування проєктів під 7-8% річних, що за доходу від подальшої оренди нерухомості 10% (а часто й більше) було вигідним і для банків, і для позичальників. Архітектура стала до певної міри бізнесом, і тому такі видатні архітектори, як Владислав Городецький, Георгій Шлейфер чи Павло Альошин були заможними людьми.
Одними з найвідоміших кредиторів були «Київське міське товариство взаємного кредиту» і «Міське кредитне товариство». У 1897-1913 рр. головою правління останнього був відомий архітектор і підприємець Георгій Шлейфер. У «Міському кредитному товаристві» за надання будівельного кредиту як заставу брали земельні ділянки, на яких планувалося будівництво «прибуткових будинків», або незавершені споруди. Зазвичай щороку видавали 90-100 кредитів, а 1898 року, в розпал будівельного буму, дохід за облігаціями було знижено до 4,5%, однак, незважаючи на це, «Міське кредитне товариство» видало 204 кредити.
Спекуляції та ризики: уроки від Федора та Михайла Мерінга
Під час буму 1890-х рр. підприємців зацікавила велика земельна ділянка професора Федора Мерінга (1822-1887) площею близько 10 га, між сучасними вулицями Хрещатик, Інститутська, Банкова та Лютеранська. Більша частина садиби була під парком зі ставком і фруктовим садом.
1900-ті роки. Садиба Мерінга (також Мерингівський сад, сад Меринга, садиба Мьорінга, Київський Париж). Назва походить від садиби професора медицини Київського університету Ф. Ф. Мерінга.
Після смерті Ф. Мерінга в 1887 році ділянка перейшла у спадок його синові Михайлу. Забудова прибутковими житловими будинками цієї території в самому центрі міста, яке швидко зростало, могла дати чималий прибуток. Михайло Мерінг не пошкодував ставка й саду. Було створено акціонерне товариство (почесним головою якого став сам спадкоємець), зібрано кошти, ділянку викуплено. За короткий строк було побудовано кілька великих будівель, зокрема готель «Континенталь», драматичний театр Соловцова, цирк «Гіппо-Палас» (авторами більшості проєктів були архітектори Георгій Шлейфер і Владислав Городецький), дві будівлі комерційних банків.
Листівка 1910-х років. Площа Івана Франка, 3. На задньому плану справа видно Будинок з химерами Городецького. На місці театру Соловцова сьогодні знаходиться Драматичний театр імені Івана Франка.
«Гіппо-палас», він же Кінний цирк Крутікова на світлині 1930-х років. Був підірваний 1941 року разом з Хрещатиком радянськими диверсантами. У повоєнний період порожня земельна ділянка була забудована широкоформатним кінотеатром «Україна». Знаходився на сучасній вулиці архітектора Городецького, 7.
Однак отримані від продажу спадку гроші не означали забезпеченого майбутнього для М. Мерінга. Він почав спекуляції з векселями, в результаті акціонерне товариство, яке він очолював, не змогло виплатити кредити. Один із кредиторів — Лазар Бродський був змушений через суд отримувати свої гроші назад (у вигляді готелю «Континенталь» — найрозкішнішого на той час закладу в місті).
Готель «Континенталь», збудований у 1897 році на місці колишньої садиби професора Федора Мерінга, на вулиці архітектора Городецького, 5 вважався одним з кращих готелів тогочасного Києва. У підвалі будівлі знаходився відоме на той час богемне місце «ХЛАМ» (про це арткафе можете прочитати у цій статті). Будівля теж знищена у 1941 році. Нині у будинку, відновленому після війни, знаходиться Національна музична академія України ім. П. Чайковського.
Банкрутство цієї фірми стало провісником великої кризи, що спіткала будівельну галузь Києва на початку ХХ ст. Падіння було болісним для багатьох підприємців.
Скільки коштувало орендувати житло
То якими ж були прибутки власників новозведених багатоповерхівок? Рентабельність прибуткового будинку становила 10-12%, тоді як рента цінних паперів банків -4-4,5%. Такі високі відсотки забезпечувалися високою вартістю орендного житла.
Так, орендувати добре вмебльовану й простору квартиру на 3-5 кімнат у центрі коштувало в середньому до 300 рублів на рік, у прилеглих до центра районах — до 130, а на околицях — 70 рублів на рік. Що далі від центру, то нижчими були ціни й меншим набір послуг. У будинку Владислава Городецького на Банковій, 10 вартість квартир була, звісно, вищою: на першому поверсі двокімнатна — за 420 рублів на рік, трикімнатна — за 540, на другому поверсі 6-кімнатна — за 1200, на третьому 8-кімнатна — за 2000, на четвертому 10-кімнатна і на п’ятому 9-кімнатна — за 3500 кожна, на шостому 8-кімнатна — за 2750 рублів на рік.
Будинок з химерами на Банковій, 10.
Та й сервіс був відповідний. У будинку були кучерські кімнати поряд зі стайнями, двірницька. Мешканці могли користуватися спільною домовою пральнею, льодовником, дров’яником, екіпажним сараєм, корівником. Кожна квартира мала санвузол (деякі — два), ванну кімнату, комору. В будинку був вантажний ліфт, вестибюль із кімнатою для швейцара, окремі льохи з винними погребами, холодильник при спільному льодовнику. Навколо будинку був садок із квітниками, декоративними насадженнями та фонтаном. Відповідно до оцінювального акта, будинок мав давати 9500 рублів валового доходу відрахунки на витрати становили 2300 рублів, чистий прибуток — 7200 рублів, капіталізація — 7%.
Їдальня, Фото 1904 Городецького.
Спальня та їдальня, квартира №3, фото Городецького, 1904 р.
Нові тенденції містобудування
Звісно, з таким рівнем прибутковості на перший план вийшло питання рентабельності, витіснивши архітектурні та містобудівні аспекти (достоту як і тепер). Архітектори почали застосовувати гнучке секційне планування. На початку ХХ ст. справа дійде до багатосекційних будинків-комплексів. У цей час усі зручні великі ділянки в місті закінчилися. Забудовникам не зоставалося нічого іншого, як купувати малими частинами землю і згодом об’єднувати їх в одну велику ділянку. В таких випадках зазвичай навколо великого парадного двору будували корпуси.
Паньківська №7 і 9. Прибутковий будинок родини Грушевських (на фото зверху), корпуси яких розташовувалися навколо садка та флігеля (фото знизу), де у нас час знаходиться музей Михайла Грушевського.
Прикладом такого комплексу може бути знаковий для Києва першої половини ХХ ст. прибутковий будинок Льва Гінзбурга на вул. Інститутській (1910-1914, зруйнований 1941 року).
Лев Гінзбург та його внесок у київську архітектуру
Лев Гінзбург (1858 — імовірно 1926) — київський забудовник, купець, власник Будівельної контюри Льва Гінзбурга. Навчався у Вітебському повітовому училищі, з 1876 року — в Києві. Його будівельна фірма вважалася чи не найкращою в місті. Тож саме йому доручили виконання таких знакових для Києва проєктів, як художній музей, будівлю Київської контори державного банку, оперний театр, хоральну синагогу тощо. Точних даних про місце, дату та обставини смерті немає.
«Будівельна фірма Льва Гінзбурга» здобула популярність під час будівельного буму в 1890-ті й стала найбільшим підрядником із мільйонними замовленнями. Однак під час спаду на ринку нерухомості Л. Гінзбург не зміг вчасно повернути великі кредити, і в 1904 році в його будівельній фірмі призначили адміністрацію під керівництвом Давида Марголіна. Попри велетенську суму боргів — 800 тис. рублів — ресурси фірми були все одно більшими. І фірма пережила кризу, дочекалася нового проспериті й залишила Києву крім численних житлових будинків будівлі Оперного театру, Національного банку України, Будинку вчителя, Київського політехнічного інституту, філармонії й ін. Найвідомішим проєктом фірми став «будинок Гінзбурга» — 12-поверховий «київський хмарочос» заввишки понад 70 метрів, збудований у 1912 році.
Хмарочос Льва Гінзбурга. На той момент — найвища будівля у Російській імперії.
Проте київський будівельний бізнес знав свої злети й падіння. На початку ХХ ст. в будівництві настала кризова пауза. Вона тривала до 1906-1907 рр., доки будівництво не пожвавилося знову. Апогей будівельного буму настав у 1910-1912 рр. Фірма Гінзбурга була однією з небагатьох, які пережили страшну кризу.
Матеріали будівництва: від цегли до залізобетону
Особливе значення в прибутковому будинку мав фасад — самодостатня частина будинку, по суті — візитівка власника/замовника/забудовника. Другий фасад оформлювали доволі стримано -з мінімумом декоративних елементів або й зовсім без них — адже це здешевлювало будівництво.
Ще одним складовим елементом київських будівельних бумів була сировина — цегла, а пізніше — бетон. У Києві було півтора десятка цегельних заводів. І жоден із них не мав проблем зі збутом продукції, забудовників було більше ніж треба. Зокрема саме завдяки їм «цегляний стиль» став формувати архітектурне обличчя Києва. Сутністю його було використання цегли не лише для кладки стін, а й для художнього оздоблення фасадів. Це дозволяло замовникам заощадити на вартості робіт і не втрачати у зовнішньому вигляді будинків.
Замок доктора (флігель із круглою дозорною вежею) на Олеся Гончара, 60. Побудований 1908 року як багатоповерховий прибутковий будинок із рисами романтичного готичного замку.
Цегляний стиль перетворився на візуальну візитівку Києва. 1913 року С. Богуславський у своєму путівникові, який, до речі, витримав 7 видань, писав: «Відмінна й властива тільки одному Києву риса цих будівель — славнозвісна київська світло-жовта цегла, що виробляється на місцевих цегельнях. Більшість будинків, споруджених із цієї цегли, рідко фарбуються, ще рідше тинькуються; тільки обриси кожної окремої цеглини часто обводяться сірою фарбою».
Однак рубіж ХІХ-ХХ ст. приніс суттєві зміни в технології будівництва. І цегла стала не єдиним будівельним матеріалом. Йдеться про залізобетон. І хоча технічні норми було формалізовано тільки у 1908-1911 рр., частково залізобетон уже використовувався в Києві. Виробляв залізобетон у місті завод «Фор». Одним із його співвласників був архітектор Владислав Городецький, тож нічого дивного, що у своїх проєктах він використовував саме цей матеріал. Будинок із химерами та Миколаївський костел — вічна реклама якості продукції заводу «Фор». І направду геніальний і сміливий рекламний хід. Залізобетон відкрив нові можливості для архітекторів. Тепер можна було будувати більші, вищі, міцніші споруди. Початок ХХ ст. — сусідство двох типів конструктивних систем в архітектурі — стінової (цегельний стиль, який тяжів до стилів минулого), та каркасної (за якою було майбутнє).
Кризи та відновлення будівельної галузі до початку Першої світової
Проте прогресивні технологічні зміни, як бачимо, не відразу стали популярними. Світова економічна криза 1900-1903 рр. позначилася й на київському будівництві: «…вільних коштів не виявилось, банки зіщулилися — настала так звана домовласницька криза». А далі — російсько-японська війна, революція 1905 року. Будівництво в Києві майже припинилося.
Та за будь-якою депресією приходить нове «покращення життя вже сьогодні»— настає друга київська «будівельна лихоманка». Звернімось до свідчень сучасника подій: «В останні роки затишшя, що настало в міському домобудівництві, змінилося знову пожвавленням, і за 1907-1912 роки Київ збагатився цілим рядом (близько 800) нових величезних будинків гарної архітектури». Населення міста знов почало стрімко зростати, досягнувши у 1914 році 626,3 тис. осіб, що й зумовило другу «лихоманку».
Стаття з книги Тетяни Водотики «Історія повсякдення. Київ. Початок ХХ століття».
